Lo que tienen que saber inquilinos y propietarios

Entre las numerosas consultas y reclamos recibidos por la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Paraná durante el período de aislamiento obligatorio, una preocupación reiterada fue la de inquilinos con diversas situaciones por resolver. En algunos casos, los contratos vencieron a fines de marzo o abril, otros habían previsto mudarse en días abarcados luego por la cuarentena y hay quienes pactaron un contrato de alquiler de una vivienda que no pueden ocupar debido a las prohibiciones de circulación. En estos últimos casos, se daría una imposición de doble alquiler.
En el inicio del aislamiento obligatorio, el gobierno nacional emitió el decreto 320/2020, por el que regula la situación de los inquilinos durante la emergencia sanitaria. De acuerdo al decreto, el contrato de alquiler vencido tiene una «extensión automática» y, con respecto a la entrada a una nueva vivienda, según el artículo 1203 del Código Civil y Comercial de La Nación, el pago se suspende por «frustración del uso», es decir, por razones de fuerza mayor: en este caso, el aislamiento obligatorio. «En estos casos se tiene que dar una cesación de pago hasta que el inquilino pueda mudarse», afirmó Fernando Muñoz, al frente de la Defensoría del Inquilino, de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, en declaraciones al diario La Nación.

Pero ¿qué fija el decreto sobre los alquileres?

*La medida establece el congelamiento de los alquileres y la suspensión de los desalojos hasta el 30 de septiembre de este año. A continuación, los puntos salientes de la norma, tomados de una publicación de Página 12.
¿A quiénes beneficia el congelamiento del precio de los alquileres?
El artículo 9 del decreto explicita que el congelamiento alcanza a los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda única urbana y rural; habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos; inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por monotributistas destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; inmuebles alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas; e inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo y fábricas recuperadas. En el artículo 11 el decreto excluye del congelamiento expresamente a los contratos de arrendamiento y aparecería rural contemplados en la ley 13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

¿Qué valor del alquiler se toma para fijar el congelamiento?

El vigente durante el mes de marzo de este año.

¿Se puede dejar de pagar el alquiler amparado en este decreto?

El decreto no suspendió el pago de alquileres. Lo único que hizo fue congelar los precios por el plazo de seis meses. Sin embargo, el artículo 2 suspendió los desalojos durante el mismo período. Por lo tanto, quién no pueda pagar no podrá ser expulsado del inmueble durante ese lapso, aunque acumulará una deuda que después le podrá ser exigida.
¿Qué pasa si el contrato de alquiler estaba por vencer dentro de los próximos seis meses?
El decreto prorroga hasta el 30 de septiembre la vigencia de todos aquellos contratos que vencen entre el 20 de marzo y esa fecha. De este modo, ninguna persona se verá obligada a buscar una nueva casa y mucho menos durante la vigencia de la cuarentena. Ahora bien, la norma aclara que la parte locataria podrá optar por mantener el vencimiento por las partes o prorrogar dicho plazo por un plazo menor al autorizado en el decreto, aunque cualquiera de esas opciones deberá notificarse al locador con una anticipación de por lo menos 15 días a la fecha de vencimiento pactada.

Si el inquilino muere, ¿su familia también está amparada hasta el 30 de septiembre?

Sí, la prórroga del contrato beneficia al locatario y a sus sucesores por causa de muerte. También ampara a sublocatarios en caso de que los hubiere.

¿El ajuste de precios que estaba previsto en el contrato y no se aplicó habrá que pagarlo más adelante?

Sí, el decreto establece que la diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar producto del congelamiento deberá ser abonada por el locatario en al menos tres cuotas, y como máximo seis cuotas, mensuales, iguales y consecutivas. La primera de esas cuotas deberá pagarse con el alquiler correspondiente a octubre.

Si no puedo pagar el alquiler, ¿voy a tener que pagarlo más adelante?

Sí, el decreto evita que alguien que no pagó puede ser desalojado antes del 30 de septiembre, pero no lo excusa de la obligación de pagar ese alquiler. Por lo tanto, el artículo 7 establece que las deudas por falta de pago deberán saldarse entre tres y seis cuotas mensuales a partir de octubre.

¿Corresponde pagar intereses por el alquiler impago?

El decreto establece que podrán aplicarse intereses compensatorios que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos a 30 días que paga el Banco Nación. “No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación”, aclara el decreto.

¿Qué sucede en los casos en que el locador depende del alquiler de un inmueble para sobrevivir?

El artículo 10 prevé la vulnerabilidad del locador y aclara que están excluidos del congelamiento de precios los contratos cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario, “debiéndose acreditar debidamente tales extremos”. (Fuente Página 12)

 

PARTE RESOLUTIVA DEL DECRETO 320 (LINK https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/227247/20200329)

EL PRESIDENTE DE LA NACIÓN ARGENTINA EN ACUERDO GENERAL DE MINISTROS

DECRETA:

ARTÍCULO 1°.- MARCO DE EMERGENCIA: El presente decreto se dicta en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541; la ampliación de la emergencia sanitaria dispuesta por el Decreto N° 260/20 y su modificatorio, lo dispuesto por el Decreto N° 297/20 y sus normas complementarias.

ARTÍCULO 2°.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Suspéndese, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.

Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.

Hasta el día 30 de septiembre de este año quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.

ARTÍCULO 3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrógase, hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año.

La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación.

La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.

En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.

ARTÍCULO 4°.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.

La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.

Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.

ARTÍCULO 5°.- SUBSISTENCIA DE FIANZA: No resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el artículo 3° tercer párrafo, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación.

ARTÍCULO 6°.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4°, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

ARTÍCULO 7°.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

Durante el período previsto en el primer párrafo del presente artículo no será de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación.

ARTÍCULO 8°.- BANCARIZACIÓN: La parte locadora, dentro de los VEINTE (20) días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.

ARTÍCULO 9°.- CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:

1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.

2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.

3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

ARTÍCULO 10.- EXCEPCIÓN – VULNERABILIDAD DEL LOCADOR: Quedan excluidos de lo dispuesto en el artículo 4° del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.

ARTÍCULO 11.- EXCLUSIÓN: Quedan excluidos del presente decreto los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

ARTÍCULO 12.- MEDIACIÓN OBLIGATORIA: Suspéndese por el plazo de UN (1) año, a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la aplicación del artículo 6° de la Ley N° 26.589, para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto.

Invítase a las Provincias y a la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES a establecer la mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias vinculadas con la aplicación del presente decreto.

ARTÍCULO 13.- Facúltase al PODER EJECUTIVO NACIONAL a prorrogar los plazos previstos en el presente decreto.

ARTÍCULO 14.- El presente decreto es de orden público.

ARTÍCULO 15.- La presente medida entrará en vigencia a partir de su publicación en el BOLETÍN OFICIAL.

ARTÍCULO 16.- Dése cuenta a la Comisión Bicameral Permanente del HONORABLE CONGRESO DE LA NACIÓN.

ARTÍCULO 17.- Comuníquese, publíquese, dése a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL y archívese. FERNÁNDEZ – Santiago Andrés Cafiero – Eduardo Enrique de Pedro – Felipe Carlos Solá – Agustin Oscar Rossi – Martín Guzmán – Matías Sebastián Kulfas – Luis Eugenio Basterra – Mario Andrés Meoni – Gabriel Nicolás Katopodis – Marcela Miriam Losardo – Sabina Andrea Frederic – Ginés Mario González García – Daniel Fernando Arroyo – Elizabeth Gómez Alcorta – Nicolás A. Trotta – Roberto Carlos Salvarezza – Tristán Bauer – Claudio Omar Moroni – Juan Cabandie – Matías Lammens – María Eugenia Bielsa

e. 29/03/2020 N° 16159/20 v. 29/03/2020

Fecha de publicación 29/03/2020

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