Alquileres: ¿Qué normativa está vigente?

 
El 1 de julio comenzó a regir la nueva Ley de Alquileres. En el mercado, convivirá -al menos hasta 2022- con contratos realizados antes de esa fecha (1 de julio) en base a disposiciones del Código Civil y Comercial y con la vigencia de dos decretos, dictados en el marco de la pandemia.
Aunque las normas mencionadas no se contradicen sino que se complementan, se trata de una situación inédita que puede generar confusión. A continuación, un informe realizado por la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires detalla cada norma y su alcance.
 
Desde este miércoles, 1 de julio, rige la Ley de Alquileres, sancionada recientemente por el Congreso Nacional. Aunque, por un tiempo y en los hechos, la norma deberá convivir con la vigencia de disposiciones anteriores a esa fecha en los contratos que fueron celebrados hasta fines de junio. Así, si bien la nueva legislación introdujo modificaciones a disposiciones del Código Civil y Comercial, siguen rigiendo en los contratos firmados con anterioridad al 1 de julio.
Paralelamente, cabe recordar que está vigente el Decreto 320/20, por el que la Nación congeló y prorrogó los alquileres hasta fines de septiembre. Y, rige también el decreto 576/20, por el que prohíbe las mudanzas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) y otros sectores del país hasta el 17 de julio.
 
Ley de Alquileres (27.551)
El 30 de junio pasado fue publicada en el Boletín Oficial la ley 27.551, entró en vigencia a partir del 1 de julio y se aplica para todos los contratos de alquiler que se firmen en el país.
«Igualmente, el Decreto 576/20 retrotrajo el distanciamiento social, preventivo y obligatorio a la llamada Fase 1, por lo que no se permitirá la firma de nuevos contratos en el AMBA, Chaco, la Ciudad de Neuquén y General Roca hasta después del 17 de julio. En el resto del país los contratos deberán contemplar la nueva legislación», publica la Defensoría del Pueblo de CABA.
Para simplificar esta transición, el Programa de Atención a Inquilinos de esa Defensoría del Pueblo, elaboró recientemente un contrato de alquiler modelo que puede ser consultar en
 
«Código Civil y Comercial de la Nación
El capítulo referido a los alquileres en el Código Civil y Comercial de la Nación fue modificado por la nueva Ley de Alquileres. De todas formas, seguirá vigente para todos los contratos firmados hasta el 1 de julio pasado.
Durante los próximos dos años habrá un doble régimen, con inquilinos con contratos firmadas antes y después de la nueva legislación. Recién a partir del 1 de julio de 2022, todos los inquilinos contarán con contratos firmados de acuerdo a la Ley 27.551.
 
Decreto 320/20
Se trata de una medida de emergencia adoptada por el Poder Ejecutivo Nacional ante la profundización de la crisis habitacional que generó la pandemia y la aplicación del distanciamiento social, preventivo y obligatorio.
El decreto dispone la suspensión de los desalojos, la prórroga de contratos y el congelamiento del canon locativo al valor de marzo, hasta el 30 de septiembre.
Además, introduce la bancarización obligatoria de todos los pagos relacionados al alquiler.
Decreto 576/20
Está vigente desde el 1 de julio en el AMBA, Chaco, la Ciudad de Neuquén y General Roca. La medida retrotrajo a su punto de partida las medidas de distanciamiento social, preventivo y obligatorio. Por ese motivo, no se podrán firmar nuevos contratos, los permisos que fueron otorgados para realizar mudanzas quedan suspendidos y las inmobiliarias deben cerrar sus puertas y tienen prohibido mostrar inmuebles a potenciales compradores o inquilinos.
 
Situaciones particulares que se pueden presentar
Actualmente ningún inquilino tiene su contrato de alquiler vencido. El Decreto 320/20 los prorrogó de forma automática hasta fin de septiembre y congeló los precios a su valor de marzo. Por lo tanto, ningún inquilino debe, hasta esa fecha, renovaciones con aumentos de precio. El pago del alquiler debe ser obligatoriamente por transferencia o depósito bancario.
Aquellos inquilinos que no cuenten con ingresos económicos para afrontar el pago del alquiler, pueden abonar a partir de octubre en 3 a 6 cuotas.
Aquellos inquilinos que ante la imposibilidad de afrontar los pagos decidan rescindir el contrato, pueden hacerlo sin abonar multas. De todas formas, si viven en el AMBA u otras zonas afectadas por el Decreto 576/20, deben esperar hasta el 17 de julio para concretar la mudanza. Aquellos inquilinos que ya tenían una mudanza prevista, deben postergarla hasta después del 17 de julio. Si esa situación genera que tengan dos departamentos alquilados en simultáneo, solo deberán abonar el alquiler de inmueble donde habitan.
Aquellos inquilinos que acaban de mudarse y aún no pudieron restituir las llaves y la tenencia del inmueble no deben abonar el alquiler de ese inmueble.
Los inquilinos que no vivan en zonas afectadas por el Decreto 576/20, siempre que los Gobierno provinciales y locales lo permitan, pueden visitar viviendas, firmar contratos de alquiler y realizar mudanzas. El contrato deberá confeccionarse con los beneficios otorgados por la nueva Ley de Alquileres.
Independientemente del lugar de residencia, los inquilinos no deben aceptar que la inmobiliaria muestre el inmueble a potenciales compradores o inquilinos”, publica la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires.
 

Información de Télam. El modelo de contrato es el realizado por la Defensoría del Pueblo de Caba. Se puede acceder en: http://www.defensoria.org.ar/wp-content/uploads/2020/06/Contrato-de-Alquiler-Modelo-Defensor%C3%ADa-del-Pueblo-1.pdf 

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