Recomendación por venta de loteos

  

Resolución del 17/11/2011 con RECOMENDACIÓN Nº 6/11 al Sr. Presidente Municipal de la Ciudad de Paraná.

 Recomendación en relación a la publicación y venta de lotes, en el marco de la normativa que regula los nuevos emprendimiento urbanos

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Ref. Actuaciones Nº 654/09, Nº 264/10, Nº 622/11, Nº 696/11, Nº 697/11, Nº 698/11, Nº 700/11, Nº 728/11, Nº 739/11, Nº 776/11; 887/11

PARANA, 17 de noviembre de 2011

 

Sr. Presidente Municipal

de la Ciudad de Paraná

Dr. José Carlos HALLE

RESOLUCION CON RECOMENDACIÓN Nº 6

VISTO:

         Las presentaciones de vecinos que adquirieron lotes en diferentes proyectos urbanísticos de la ciudad y no pueden acceder a la infraestructura básica como así tampoco a la titularidad del inmueble, y;

Y CONSIDERANDO:

         Que, los/as ciudadanos/as manifiestan que la compra del lote se produjo de buena fe, ante la promoción y difusión de avisos en medios gráficos locales de reconocidas inmobiliarias de la ciudad que ofrecían distintas posibilidades de acceso a la tierra;

         Que, este tipo de publicidad engañosa se basa en la inexactitud u omisión de información llevando al consumidor a la confusión respecto a la cosa (en este caso, un inmueble) a adquirir;

         Que, el mayor porcentaje de dichas compras se realizó mediante el pago al contado, y en los restantes, con una financiación en cuotas, instrumentada dicha operación con Boleto de Compra-Venta o con la figura de “Reserva”;

         Que, al intentar ocupar la fracción y comenzar la construcción de la vivienda, verifican que, contrariamente a lo ofrecido en las publicaciones mencionadas, las urbanizaciones no cuentan con los servicios de agua, cloaca, luz, entre otros, como así tampoco pueden acceder a la transferencia de dominio de la fracción;

         Que, preocupados por esta situación, y por la imposibilidad de hacer realidad el sueño de la vivienda propia, comienzan a realizar reclamos ante las inmobiliarias, desentendiéndose estas del problema, por lo cual recorren organismos del estado en busca de una solución al problema;

         Que, es el Estado municipal, a través del Código Urbano, Ordenanza N° 8563, el que regula y controla la actividad urbanística de la ciudad;

         Que, toda urbanización requiere aprobación municipal con el objeto de verificar si se ajusta a lo establecido en el Código Urbano, para lo cual el trámite consta de tres etapas: factibilidad (otorgada por las áreas municipales, garantizando la futura extensión de los servicios), aprobación (mediante Ordenanza, aprobando el proyecto de urbanización) y habilitación (obras de infraestructura ejecutadas);

         Que, esta claro que en toda urbanización el proyecto y la ejecución de la infraestructura debe realizarse bajo la exclusiva responsabilidad del propietario, situación que no se efectiviza al momento de la adquisición de los lotes;

Que, el desglose de un lote individual, de un predio de mayor superficie con frente a calle pública, se convierte en una práctica utilizada habitualmente por los desarrolladores urbanísticos. Cuando la misma no se adecua a la normativa vigente, no garantiza la disponibilidad de los servicios al momento de la venta;

         Que, ante la situación consumada, de venta de lote sin servicios, los ciudadanos acuden al Estado, instando a que se haga cargo de la ejecución de la infraestructura, no resuelta por los propietarios, y a modo de garantizar el acceso a los servicios básicos de la población afectada;

Que, de las obligaciones en general sobre las urbanizaciones se desprende que todo acto de publicidad y/o promoción, para su venta, deberá contar con una resolución de Factibilidad otorgada por el Departamento Ejecutivo, no pudiéndose iniciar el acto de la venta hasta tanto no cuente con la habilitación parcial o total de la misma;

Que, en los casos que nos ocupan, la casi totalidad de las urbanizaciones incumple con la etapa de habilitación, indispensable para efectuar la venta;                          

Que, estos incumplimientos por parte de los propietarios de las urbanizaciones, como así también de los operadores comerciales, han generado innumerables inconvenientes, perjuicios, daños, a los adquirentes de lotes (imposibilidad de acceder a créditos hipotecarios; extensiones de contratos de alquiler no previstos; futuras sanciones por partes del municipio);

Que, en función de la protección de los derechos a información clara y veraz, a la protección de los intereses económicos, a la vivienda digna, se solicitó al Colegio de Corredores Inmobiliarios, como entidad  que nuclea la actividad inmobiliaria, que instruya a sus asociados para que ejerzan la misma en condiciones de legalidad, con idoneidad y eficiencia, sin afectar los derechos ciudadanos;

Que, el Art. 231 del C. U. establece penalidades “para quienes fueran responsables de ventas a terceros de lotes integrantes de subdivisiones que no cuenten con la habilitación municipal, sin perjuicio de otras responsabilidades que pudieran corresponderle, quienes se harán pasibles de una multa equivalente al 30 % del avalúo fiscal del inmueble a subdividir, por cada lote vendido”

Que, si bien el Estado intima a los propietarios al cumplimiento de la normativa, a la revisión de los proyectos de infraestructura y a la ejecución de los mismos conforme su aprobación, las infracciones se incrementan y pasan a engrosar la carpeta del “expediente” sin que haya respuesta del propietario quien continua ejerciendo su actividad y haciendo caso omiso a la reglamentación vigente;

         Que, existen casos testigos, en los que se ha superado la década desde el inicio de la tramitación (solicitud de factibilidad) hasta la fecha, sin que el loteo aún se haya habilitado para uso, pero ya se encuentra vendido y ocupado en casi su totalidad;

         Por todo ello,

         El DEFENSOR DEL PUEBLO DE LA CIUDAD DE PARANA

         RESUELVE:

         1.- RECOMENDAR AL PRESIDENTE MUNICIPAL DE LA CIUDAD DE PARANA a las áreas municipales competentes:

  • Realizar difusión permanente acerca de las condiciones que deben cumplir las urbanizaciones para su venta;
  • Revisar, a través del área del Defensa del Consumidor Municipal, las publicidades y avisos publicados en medios gráficos referidos al tema, instando a que se incorporen los datos correspondientes a la aprobación y a la habilitación del loteo      
  • Aplicar efectivamente las penalidades establecidas en el Código Urbano, para los casos en los que se observen irregularidades.
  • Hacer cumplir efectivamente los plazos que establece la resolución de factibilidad que se otorgue.-
  • Realizar el contralor de las obras ejecutadas, previo a dictar la resolución de habilitación, parcial o total, de la urbanización.

          2.- Comunicar, con copia,  el contenido de la presente a la Presidencia Municipal, a la Secretaría de Planificación e Infraestructura, a la Secretaría de Hacienda, a la Secretaría Legal y Administrativa, a la Dirección de Defensa del Consumidor Municipal.

            3- Registrar y Archivar.

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